Propuesta de renovación del Casco Histórico y del comercio local mediante Crowfunding y Mecenazgo.
En mi último viaje a Cantabria tuve la oportunidad de visitar mas de una decena de pueblos y ciudades y entre ellas Torrelavega que es una ciudad industrial y comercial y es el segundo núcleo urbano más relevante de Cantabria con unos 54.000 habitantes y con una zona peatonal y comercial destacable con monumentos de corte moderno muy llamativos, en población queda por detrás de la capital autonómica Santander, que cuenta con unos 172.000 habitantes y es la urbe más poblada de la comunidad autónoma, una ciudad maravillosa, cómoda, amable, con un gran casco histórico y muchas calles peatonales que se entremezclan con otras con circulación de vehículos a baja velocidad y calles con diseño, materiales y configuración muy parecida a las nuevas calles que estamos viendo en nuestra ciudad pero ya os adelanto que con bastante peor estado de conservación y limpieza que las nuestras, aparte del verdor y fresco que disfrutan que es inimitable por obvias razones, lo demás podemos mejorarlo.
En esos ya lejanos días de descanso vacacional de Agosto he visto muchos más pueblos maravillosos a lo largo de toda la costa cántabra pero quiero centrarme en las dos ciudades citadas anteriormente para iniciar el tema que me ocupa hoy, un asunto que tenemos pendiente y que para nuestra ciudad de Lorca, es primordial y urgente solucionar y no es otro que el de encontrar soluciones novedosas que puedan atraer la inversión local y foránea a nuestro comercio y casco histórico.
REPOBLACION DEL CASCO HISTORICO MEDIANTE COOPERATIVISMO Y CROWFUNDING.
Este año en Santander se ha concedido la primera licencia de viviendas construida con una financiación muy poco practicada en el sector inmobiliario pero ya muy extendida en otros mundos como los de la investigación o el arte, se trata del crowfunding.
El crowdfunding o financiación colectiva, es una fórmula colaborativa de financiación de proyectos que prescinde de la tradicional intermediación financiera, tan costosa de sufragar y de conseguir con la escasez de crédito actual. Este método consiste en poner en contacto promotores de todo tipo de proyectos que demandan y necesitan fondos mediante la emisión de valores y participaciones sociales o mediante la solicitud de préstamos participativos onerosos que serán devueltos a la terminación del proyecto con sus pactados intereses o acciones sociales de las empresas resultantes.
El nuevo PEPRICH debe ser una herramienta clave en la consecución del éxito de los proyectos pues como ya ha demostrado en otros municipios donde esta operativo, permite a los Ayuntamientos expropiar solares y casas para evitar su degradación por abandono; poner en marcha los mecanismos para la ejecución subsidiaria, expropiación forzosa, sustitución forzosa o venta forzosa. Esto que a priori puede parecer injusto para los legítimos propietarios de esos bienes, precisamente puede ser la solución para ellos, puesto que de todos es conocido que una de las principales causas de abandono del casco histórico son las herencias de dichos inmuebles que en muchos casos han recaído en varios familiares de los difuntos y siendo el estado de los inmuebles tan deplorable les cuesta más «el entierro que la abuela», hecho que ha ocasionado en las últimas tres décadas que las calles de nuestro casco histórico luzcan fantasmagóricas al ver los inmuebles cayéndose a pedazos y los solares llenos de basura y escombros, todo a pesar de los intentos de los distintos gobiernos municipales por darle solución.
Es ahora cuando esta herramienta llamada PEPRICH va a posibilitar que salgan al mercado nuevos suelos y casas para restaurar y proponemos la siguiente idea para empezar a desarrollar algunos de ellos y que no sea un perjuicio su utilización para ninguna de las partes.
SANTANDER PRIMERA CIUDAD EN DESARROLLAR PROMOCIONES DE VIVIENDAS FINANCIADAS MEDIANTE CROWFUNDING.
Como decía al principio Santander acogerá la primera promoción de viviendas en España financiada mediante ‘crowdfunding’
Santander acogerá la primera promoción de viviendas en España financiada a través de pequeños inversores mediante una operación de ‘crowdfunding’. Se ubicará en una parcela de unos 5.500 metros cuadrados en la calle Resconorio de la capital cántabra y supondrá una inversión superior a los 2,9 millones. Se prevén levantar dos edificios iguales de 17 viviendas cada uno con sus correspondientes trasteros, así como habilitar 51 plazas de aparcamiento.
Imitando esta fórmula invitamos al Ayuntamiento a realizar una investigación y listado de las propiedades más interesantes y complicadas de nuestro Casco Histórico para crear una bolsa de inmuebles y parcelas aptas para iniciar promociones de vivienda joven y de vivienda en alquiler exclusivo para jóvenes lorquinos que puedan incorporarse a distintas cooperativas creadas y gestionadas por el Consistorio y que contarán con el asesoramiento de técnicos municipales cualificados para realizar todos los trámites necesarios que garanticen que las viviendas resultantes tendrán la mejor calidad y el mejor precio garantizado de mercado.
Las construcciones se ofrecerán preferentemente a empresas constructoras lorquinas, para que la mayoría de ingresos y empleo generado enriquezca nuestra economía local a modo de economía circular. Éstas empresas presentarán sus propuestas de diseño y valoraciones económicas en un concurso de ideas donde los mejores proyectos serán seleccionados por los propios interesados en ser socios cooperativistas de cada proyecto con el asesoramiento y control de algunos responsables municipales designados al efecto.
¿COMO LO PODEMOS FINANCIAR?
Como hemos leído en la definición se trata de reunir por un lado las ubicaciones para construir y por otro crear una bolsa de inversores locales y foráneos que los hay, interesados en aportar capital a los distintos proyectos y crear distintas plataformas de financiación participativa (PFP), aparte de los cooperativistas que también invertirán la parte acordada en los contratos con cómodas entregas conforme se vaya certificando la obra y hasta cubrir el importe que no les cubra el futuro préstamo hipotecario que deberán formalizar al escriturar las viviendas, que habitualmente será entre un 70 y 90% del total dependiendo de la entidad. Para evitar en la medida de lo posible la participación onerosa de entidades bancarias, también la CARM podría participar en estas promociones para potenciar el alquiler social a jóvenes parejas de Lorca que puedan alquilar con opción a compra estas viviendas durante plazos de 10 años para formalizar la compra cuando sus condiciones económicas y de estabilidad familiar lo permitan.
Requisitos para crear una PFP.
Entre los requisitos que incluye la legislación para crear una PFP se encuentra contar con un capital social íntegramente desembolsado en efectivo de al menos 60.000 euros. Las plataformas también deben de disponer de un seguro de responsabilidad civil profesional, un aval u otra garantía equivalente que permita hacer frente a cualquier negligencia, con una cobertura mínima de 300.000 euros por reclamación de daños, y un total de 400.000 euros anuales para todas las reclamaciones.
La solicitud de autorización e inscripción de una PFP debe ir acompañada de la relación de administradores y directores, con información detallada sobre la trayectoria y actividad profesional. Asimismo, la legislación establece que los administradores «deberán ser personas de reconocida honorabilidad empresarial o profesional y poseer conocimientos y experiencia adecuados en las materias necesarias para el ejercicio de sus funciones.
Dentro de las PFP existen varias tipologías. La principal diferencia es si la empresa recibe una inversión en forma de capital o si se beneficia de un préstamo colectivo. En concreto, la legislación establece tres tipos de plataformas: de valores (que pueden ser a su vez sociedades que promuevan proyectos de financiación mediante la adquisición de obligaciones o acciones, y aquellas que vinculan a particulares con sociedades de responsabilidad limitada) y plataformas especializadas en préstamos.
La ley también crea dos tipos de figuras de inversores -el acreditado y el no acreditado- cuyos límites de aportación son distintos. Los acreditados son fundamentalmente inversores institucionales, las empresas o fondos con activos por valor de un millón de euros, un negocio por valor de dos millones o unos recursos propios de 30.000 euros. También se incluye en esta categoría a las personas físicas con unas rentas anuales superiores a los 50.000 euros o un patrimonio de más de 100.000 euros. Aquellos que no cumplan estos requisitos serán considerados inversores no acreditados y contarán con límites en sus aportaciones. En concreto, se establece no podrán depositar más de 3.000 euros por empresa ni más de 10.000 euros por año y plataforma.
Desglose del proyecto de inversión.
Pongamos por ejemplo que una vivienda actual de 100 m2 tiene un coste mínimo de construcción de 400€ m2, sumados a 100€ de gastos de gestión, posibles tasas (que deberían ser exentas por parte municipal y por tratarse de un proyecto social y muy necesario por parte municipal), y la indispensable retribución a los inversores del PFP o mecenas del proyecto, nos daría que una vivienda tipo de 3 dormitorios con dos baños y plaza de garaje se podría terminar por 50.000€ aproximadamente.
A este importe le debemos añadir el coste del suelo que calculo que como máximo debería ser valorado entre el 5 – 10% del coste real del inmueble resultante y que previo acuerdo con los propietarios formaría parte de la PFP en la proporción acordada y según el valor aprobado previamente por la dirección de la plataforma, este valor debería ser el mínimo posible tras comparar los técnicos en la materia municipales tanto los baremos medios de mercado con el justiprecio legal en caso de expropiación amparada en el PEPRICH.
Se trata que los propietarios de esos solares o inmuebles que han sido incapaces de adecentarlos durante décadas por incapacidad económica, por peleas familiares o por falta de interés y desgana, ahora si «vean interesante» ceder su bien a la plataforma para hacerla dinero durante el plazo de finalización del proyecto o arriesgarse a una expropiación municipal que al final del proceso legal podría donar el mismo bien, pero aún por menos importe al proyecto.
Si ponemos como ejemplo un suelo de unos 300 m2 en pleno centro y calculamos dos viviendas por planta para cuatro plantas más ático, incluyendo locales comerciales que posteriormente dotaríamos para implantar nuevos comercios y hostelería en la zona peatonal, podríamos generar un volumen de obra de unos 5×300 = 1500 m2 x 500€ + 600 m2 x 200€ de local y garaje, nos iríamos a un coste de 800.000 euros aproximadamente para la obra sumando un 5% del total para valorar el suelo que resultaría en unos 40.000 euros, por lo que el total de la promoción no debería superar los 900.000€ para 10 viviendas con sus plazas de garaje y trasteros y dos locales que valorados en 120.000€ de venta arrojarían un precio por vivienda de aproximadamente 80.000€, este importe podría ser sensiblemente menor dependiendo de las distintas negociaciones con las empresas participantes en el proyecto y podría arrojar un beneficio para los mecenas de unos 45.000€ en dos años que duraría el proyecto.
La financiación podría ser mixta pues estos proyectos son aptos para recibir ayudas europeas y regionales para potenciar que los jóvenes puedan independizarse y establecer sus propias vidas y que mejor sitio y lugar que en el centro de su ciudad. También para que la CARM pueda realizar inversión en viviendas para el alquiler joven y que esas nuevas familias puedan entrar a vivir en las nuevas viviendas pagando un alquiler con opción a compra a 10 años con lo cual se les facilitaría mucho la entrada y posterior compra sin necesidad de solicitar créditos a entidades que actualmente tienen restringido su aprobación por el riesgo que no quieren asumir y que en jóvenes sin nóminas altas y con baja estabilidad en el empleo sería imposible de conseguir.
¿Y para potenciar el comercio en esas zonas qué?
En Torrelavega pude observar y lo muestro en las fotos de arriba, que en un edificio histórico en pleno centro se habían instalado varios pequeños negocios y tiendas con servicios comunes y escaparates en la misma muralla del caserón.
He propuesto en distintas publicaciones dentro de este grupo, que tenemos en Lorca varias ubicaciones que podrían ser válidas para ceder su uso a nuevos proyectos comerciales y hosteleros, por ejemplo la vieja comisaria, la cámara agraria, el casino y sus locales, el mercado del sol, la vieja estación cuando se haga la nueva soterrada, la plaza de toros, etc., el asunto importante es como atraer los mejores proyectos empresariales a nuestra ciudad y eso lo podríamos conseguir realizando una feria de emprendimiento anual en nuestro recién estrenado centro de congresos y ferias de IFELOR y un concurso de ideas dirigida a emprendedores de toda España, permitiendo que los mejores proyectos puedan venir a Lorca con la ayuda del Ayuntamiento y de la CARM, de fondos europeos y también de los inversores o mecenas interesados en apostar en esos proyectos, que aportarían su capital a cambio de participaciones en forma de acciones en las distintas empresas que se crearan o bien en forma de intereses por su aportación en forma de préstamo participativo.
En esta modalidad de emprendimiento invitaríamos a participar en la bolsa participativa, a los centenares de propietarios que tienen desde hace muchos años sus locales cerrados a cal y canto, bien por lo altísimos que quieren cobrar los alquileres y hacen imposible que ningún emprendedor pueda atreverse a correr el riesgo de montar un negocio para durar menos de tres meses. Es por esto que urgen encontrar soluciones para estos cientos de locales que ya no tienen uso comercial y hay dos opciones o se abaratan los costes y se facilitan incentivos para la instalación de nuevas ideas emprendedoras que puedan ser atractivas o bien se incentivan los cambios de uso de los locales aptos para ser viviendas en planta baja, como está ocurriendo en grandes ciudades, de esta forma se podrían poner en el mercado nuevos inmuebles repartidos por el centro histórico de la ciudad, que serían habitados por jóvenes familias lorquinas que con su consumo cercano, volverían a generar sinergias a los nuevos negocios y sería sin duda el principio del fin del circulo vicioso que vivimos actualmente, donde nadie invierte un euro en esas ubicaciones.
Pero para empezar debe ser el Ayuntamiento y la CARM los que apuesten por esas calles abandonadas y en el corto plazo se realice una inversión para renovar por completo las calles, empezando por la calle Selgas o antigua calle de las tiendas y adyacentes, modernizándolas pero sin perder su encanto, dotándolas de arbolado, buena iluminación y con un uso mixto según horarios comerciales, como ocurre por ejemplo en varias calles céntricas de Zaragoza, donde tienen uso peatonal como está la calle Corredera y cuando cierran los comercios la calle se abre al tráfico, principalmente los fines de semana donde la zona es un hervidero de gente que llena las calles y la multitud de bares existentes, o buscar itinerarios alternativos para que el uso fuera solamente peatonal, pero teniendo claro que por nuestra salud ambiental, la ciudad debe recuperar el arbolado y desechar los bolardos tan de moda en los tiempos modernos y potenciar un uso saludable del tráfico potenciando la bicicleta, vehículos eléctricos y las saludables caminatas.
Es posible que la idea pueda ser tildada de complicada e irrealizable por los críticos habituales, pero mi opinión es la contraria, yo vivo en una urbanización de duplex que hicimos en cooperativa hace 20 años entre varias personas ahora vecinos y nos ahorramos mucho dinero en su desarrollo, otras muchas cooperativas han sido muy beneficiosas para sus socios, aunque también es verdad que algunas por desgracia y principalmente por una desleal gestión de sus administradores no han sido exitosas, todo depende de un buen diseño, planificacion excepcional, buen marketing, una limpia gestión y administración lo más clara y transparente posibles y por supuesto con mucho esfuerzo y trabajo por parte de los socios integrantes pues no olvidemos que esta es una idea de gestión parcipativa y colaborativa de distintos actores y por supuesto marcar un plazo futuro de desarrollo de una década para ver un resultado apreciable siempre que seamos capaces de desarrollar un mínimo de dos proyectos por año, lo cual permitiría en esos diez años que más de 1.000 jóvenes vivieran en nuestro casco histórico en 2030.
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